Aktualizováno dne 10. 2. 2025.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Z hodnoty peněz inflace pravidelně ukousne určitý díl, proto by se zejména pronajímatelé měli chránit v ustanovení uzavřeném v nájemní smlouvě. Inflační doložka umožní každoroční zvýšení nájemného podle míry inflace. Představíme vám výhody i nevýhody, prozradíme, jak správně inflační doložku formulovat a jak udržet dlouhodobé a stabilní nájemní vztahy.
Ujednání v nájemní smlouvě v podobě inflační doložky
Růst cenové hladiny (všeobecné zdražování) označované jako inflace, je fenoménem všech vyspělých ekonomik. Pro běžné občany to znamená, že věci a služby, které nakupují jsou rok od roku dražší, za uložené úspory si nakoupí méně zboží než před lety a pokud je občan v roli pronajímatele, jeho výnos z pronajímané nemovitosti se každoročně snižuje. Současně vlivem zvyšování cen rostou pronajímateli náklady na údržbu a renovaci nemovitosti.
Inflační doložka je ujednání v nájemní smlouvě, které umožňuje pronajímateli pravidelně navyšovat nájemné o vyčíslenou míru inflace. Pronajímateli zajišťuje, že jeho nemovitost přináší stále stejný reálný výnos. V praxi se postupuje zpravidla tak, že jednou ročně je nájemné zvýšeno podle inflace, kterou zveřejní Český statistický úřad.
Co je inflační doložka
Pronajímatel a nájemce uzavírají smlouvu o pronájmu, součástí smlouvy je sjednaná inflační doložka. V jedné nebo několika větách je specifikováno, že nájemné se bude pravidelně zvyšovat o míru inflace. Inflační doložka umožní zvýšit nájemné každý rok podle míry inflace, pronajímateli zajistí stejnou reálnou hodnotu příjmů s nulovým administrativním procesem. Sjednává se, jak často k navýšení bude docházet i to, jaká metrika bude použita (inflaci měří Český statistický úřad i Česká národní banka), počítá se různými metodami. Ve smlouvě se specifikuje, která zveřejněná míra inflace je směrodatná.
Pokud je sjednána inflační doložka, není nutné podepisovat novou nájemní smlouvu. Zákon sjednání inflační doložky umožňuje ustanovením, které říká: strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.
Inflační doložku je možné sjednat u nájmu bytu, domů, nebytových prostor, rekreačních objektů, pozemků, ale také u dlouhodobých pronájmů strojů, věcí nebo techniky, maximálně jednou ročně.
Inflační doložka v nájemní smlouvě
Inflační doložka nezakládá povinnost uzavřít novou nájemní smlouvu. Zpravidla dochází k malému růstu nájemného. Slušností je však nájemce s předstihem informovat a provést nový výpočet nájemného. V inflační doložce musí být jasně stanoveno, podle jakého indexu se inflace řídí, v jakém intervalu bude docházet ke zdražení, případně jakou formou a v jakém předstihu informuje pronajímatel nájemce o zvýšení.
V inflační doložce musí být stanoven konkrétní inflační koeficient.
Výhody a nevýhody inflační doložky
Pro pronajímatele je inflační doložka výhodná, protože chrání reálnou hodnotu peněz. Zajišťuje stále stejný příjem z pronájmu. Nájemce má jistotu transparentního postupu, již během roku lze usuzovat o jak vysoké navýšení nájemného se bude jednat. Inflační doložka by měla být součástí dlouhodobých nájemních smluv. Zajišťuje předvídatelné podmínky pro obě strany. Pro nájemce je inflační doložka nevýhodná v případě, že je ekonomická situace nepříznivá a hospodářství se potýká s vysokou mírou inflace. Pokud příjmy a mzdy rostou pomaleji než míra inflace, náklady na bydlení se pro nájemce nepřiměřeně zvyšují.
Pronajímatel předem ví, že může nájemné navýšit, lépe naplánuje rozpočet na opravy, údržbu a rekonstrukci. O výši nájemného není nutné pravidelně a předem vyjednávat, minimalizují se konfliktní situace mezi pronajímatelem a nájemcem.
V praxi často dochází k tomu, že je nájemné stabilní po několik let a poté se skokově navýší. To je nepříjemná situace zejména pro nájemníky. Inflační doložka respektuje pomalé zvyšování a podporuje stabilní a dlouhodobé nájemní vztahy.
Jak formulovat inflační doložku v nájemní smlouvě?
V ujednání o inflační doložce nesmí chybět:
- Datum zvýšení ceny – zvyšuje se zpravidla jednou ročně. Datum sjednejte v souladu s datem, kdy Český statistický úřad zveřejňuje míru inflace. Zohledněte lhůtu oznámení termínu nájemníkům. Pokud dohodnete termín k 1. lednu, vystavujete se riziku, že nebudete mít údaj od ČSÚ a zároveň nestihnete nájemníkům oznámit navýšení v potřebném předstihu, pokud bylo sjednáno písemné oznámení navýšení předem.
- Zvýšení nájemného – v ujednání může být zakotveno, že ke zvýšení dochází automaticky. Také může být stanoveno, od jaké míry inflace bude docházet ke zvýšení. Například pokud je míra inflace do 1 % bodu, nebude zdražení realizováno. Do ceny pronájmu se inflace promítne například až v případě, že přesáhne 2 %.
Konkrétní inflační ukazatel – odkaz na index konkrétní míry inflace. Eurostat, Český statistický úřad, ČNB a konkrétní metodika.
Inflační doložka může mít například podobu:
Nájemné se zvyšuje vždy k 1. lednu o míru inflace, kterou zveřejňuje Český statistický úřad dle změny indexu spotřebitelských cen vzhledem k předchozímu kalendářnímu roku. Pronajímatel je povinen oznámit novou výši nájemného nájemci písemně nejpozději jeden měsíc před datem zvýšení.
Smluvní strany se dohodly na navýšení nájemného automaticky k 1. září následujícího roku o míru inflace, kterou zveřejní Český statistický úřad podle průměrného ročního přírůstku spotřebitelských cen.
Smluvní strany prohlašují, že souhlasí s automatickým navýšením nájemného vždy k 1. lednu o míru inflace vyjádřenou ročním průměrem indexu spotřebitelských cen zveřejněným Českým statistickým úřadem. V případě, že míra inflace nepřekročí 1 %, zůstává nájemné ve stejné výši.
Častou chybou je nevymezení konkrétního ukazatele nebo absence datumu, ke kterému bude k automatickému navýšení docházet.
Kdy se inflační doložka nevyplatí
V případě, že tržní nájmy klesají, musí pronajímatel reagovat na změny makroekonomického prostředí. Nájemné musí upravit směrem dolů (zlevnit) jinak by mohl přijít o dlouhodobé nájemce.
Ke zlevnění ho zavazuje inflační doložka v případě deflace. Pokud dojde k poklesu cenové hladiny, ceny klesají, je pronajímatel povinen upravit také nájemné a jeho výši adekvátně snížit. Zbytečné je sjednávat inflační doložku u krátkodobých nájemních smluv, nová výše nájemného se zahrne do nové smlouvy.
Inflační doložka drží krok s rostoucími náklady
Inflační doložka je užitečná a pomáhá udržet transparentní vztahy při pronájmech nemovitosti. Obě strany s inflační doložkou počítají a mohou ji předem zahrnout do finančních plánů. Situace ohledně stanovení nájmu se s inflační doložkou stává předvídatelná a podporuje dlouhodobé nájemné.
V občanském zákoníku je sice uvedeno, že nesmí dojít k vyššímu zvýšení nájmu než o 20 % za poslední tři roky, to se však vztahuje na situaci, kdy pronajímatel jednorázově a jednostranně zvyšuje nájemné bez sjednané inflační doložky.
Inflační doložka je užitečným nástrojem a její začlení do dlouhodobých smluv je více než žádoucí.
Zdroj: