Prohlášení vlastníka - co to je?
Prohlášení vlastníka je dokument, který písemnou formou stanoví rozdělení nemovitosti na jednotlivé bytové či nebytové jednotky, případně jejich kombinaci. Díky rozdělení nemovitosti není nutné prodávat nebo pronajímat celý objekt, ale pouze vymezené byty nebo nebytové prostory.
Jak vzniká bytová jednotka
Co je na počátku zrození bytové jednotky nebo nebytového prostoru? Zcela jistě výstavba. Ale právě u bytových domů, některých rodinných domů, komerčních objektů nebo multifunkčních objektů dochází k výstavbě celku. Objekt pak zahrnuje určitý počet samostatných buněk. Pokud by nebylo zpracováno prohlášení vlastníka nemovitosti, s objektem by bylo nutné disponovat pouze v jeho celku. Nebylo by možné jednotky prodávat, pronajímat nebo dávat do zástavy jednotlivě. Proto se do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka zapíše rozdělené vlastnické právo na jednotlivé buňky. Těmi mohou být vymezené byty, nebytové prostory, garáže, skladovací haly aj.
Prohlášením vlastníka mohou vzniknout nové bytové jednotky i v rodinných domech. Například v takovém, kde jednotlivá patra umožní vznik samostatně přístupných bytů, součástí bude odpovídající rozdělení pozemku a příslušenství.
Co musí obsahovat prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka musí obsahovat údaje o pozemku, domu a příslušném katastrálním území. Následně se vymezí jednotlivé jednotky čísly, označením nebo jménem. Součástí vymezení musí být umístění dané jednotky a její účel využívání. Stejně tak je nutné určit a popsat společné části, pokud některé společné části náleží výhradně k užívání konkrétního vlastníka, je nutné uvést i tuto skutečnost. V neposlední řadě je třeba vyčíslit i velikost podílů na společných částech. Pokud na nemovitosti váznou věcná práva, převádí se na vlastníky i tyto závady.
Jak vypadá vymezení jednotek si můžete prohlédnout v dokumentu prohlášení vlastníka vzor. K prohlášení vlastníka se následně přikládají půdorysy podlaží, schémata a údaje o podlahových plochách bytů či jiných jednotek.
Vzorové prohlášení vlastníka nemovitosti:
- Identifikace spoluvlastníků, parcelní číslo pozemku, číslo domu, číslo listu vlastnictví, obec a katastrální území.
- Pojmenování jednotek (číslo, kód, jméno), účel užívání, umístění jednotek, podlahová plocha, dispozice.
- Velikost podílu na společných částech. Podíl se určuje přepočtem poměru velikosti podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše. Vyjadřuje se zlomkem.
- Vymezení společných částí, které slouží k užívání jen konkrétnímu vlastníkovi nebo vlastníkům.
- Určení, na kterého z vlastníků přechází věcná práva nebo závazky. Jedná se o zástavní nebo věcná práva (přechod přes pozemek, vedení sítí aj.).
- Označení správce jednotek (osoba s větším než polovičním podílem nebo určená osoba). Pokud je v domě více než 5 bytových jednotek vzniká společenství vlastníků.
- Přílohy prohlášení. Vypracované půdorysy podlaží, schémata s určením polohy bytů a společných částí domu, údaje o podlahové ploše.
Zapsání prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí
Po vyhotovení prohlášení vlastníka je nutné zapsat příslušné prohlášení na katastru nemovitostí. Vlastník podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jeho přílohou je zmiňované prohlášení vlastníka. Ve správním řízení katastr nemovitostí návrh přezkoumá a povolí nebo zamítne. Teprve po zapsání dílčího rozdělení jednotek v katastru nemovitostí je možné disponovat s vymezenými částmi jednotlivě.
Zavkladované prohlášení vlastníka katastrem nemovitostí umožňuje převádět práva k jednotkám. V případě převodu práva dochází i k převodu podílového spoluvlastnictví.
Změna prohlášení vlastníka
Prohlášení vlastníka není neměnným dokumentem. Je možné uvést jiné rozdělení, pokud souhlasí všichni vlastníci, kterých se změna dotýká. V některých případech stačí souhlas většiny vlastníků. Jestliže jsou ale na jednotkách zástavní práva, například z důvodu hypotečních úvěrů, je nutné, aby se změnou prohlášení vlastníka souhlasil i věřitel (banka nebo nebankovní instituce).