Po krátkém ochlazení se ceny nemovitostí opět vydaly vzhůru a vlastní bydlení se mnoha domácnostem vzdaluje. Za rok 2025 zdražily byty o 10,6 % a průměrná kupní cena dosáhla 72 410 Kč za metr čtvereční. V Praze jsou ceny téměř dvojnásobné. Vyplatí se s koupí nemovitosti čekat, nebo ceny porostou i v roce 2027?
Ceny nemovitostí poskočily o více než 10 %
Trh s nemovitostmi zažil jen velmi krátké ochlazení a vzápětí zamířil opět vzhůru. Podle dat Českého statistického úřadu se byt v roce 2025 prodával v průměru za 72 410 Kč za m², což bylo o 10,6 % více než předchozí rok. V Praze dosáhla průměrná realizovaná cena dokonce 131 520 Kč za m².
Rok 2026 zatím obrat ani zpomalení trendu nepřináší a pro zájemce o bydlení nemám dobrou zprávu. ČSÚ na konci září zveřejnil index cen bytů za druhé čtvrtletí 2026 a tlak na cenu neustává. Současně zdražilo hypoteční financování. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná realizovaná sazba nových hypoték v srpnu 2026 5 %.
Aktuální ceny bytů a uskutečněné transakce
ČSÚ uvádí za celý rok 2025 průměrnou skutečnou kupní cenu bytů 72 410 Kč/m². Výpočty vycházejí ze skutečných transakcí. Proti roku 2024 se byty zdražily o 10,6 %, rodinné domy o 6,7 % a jejich průměrná cena dosáhla 56 066 Kč/m². Rozdíly mezi konkrétními lokalitami, stářím i stavem nemovitostí ale mohou být značné.
Kdo chce zjistit reálnou cenu nemovitosti v daném místě, musí sledovat ceny skutečně prodaných nemovitostí ve stejné lokalitě. Průměr za celou republiku není dostatečně vypovídající.
Rozdíly v cenách bytů napříč kraji jsou obrovské
Realitní trh není jedním místem, ale souborem rozdílných regionálních trhů. Praha je cenově zcela vzdálená Ústeckému nebo Karlovarskému kraji. Velké rozdíly existují i uvnitř krajů, například mezi krajským městem a menšími obcemi v okolí.
Cena uváděná statistickým úřadem je průměrnou skutečnou cenou, za kterou byl prodej realizován. Vstupují do ní prodeje ze všech krajů, tedy i z těch, kde je pořízení nemovitosti nákladné, či naopak relativně levné. Prodávající i kupující se proto musí řídit spíše lokálními cenovými mapami.
Ceny bytů v Praze jsou nad republikovým průměrem o desítky tisíc
Podle nejnovějšího Deloitte Real Indexu dosáhla v prvním pololetí 2026 průměrná skutečně realizovaná cena prodaných bytů v hlavním městě 153 100 Kč/m². Proti druhé polovině roku 2025 se zvýšila o 2,4 %. Nejvyšší průměrná realizovaná cena je v Praze 1, kde se byty prodávaly za 216 700 Kč/m². U bytu s podlahovou plochou 65 m² by prodejní cena po přepočtu průměrnou realizovanou cenou vycházela přes 14 milionů Kč.
Jiná čísla platí u novostaveb. Nabídková cena v Praze 2 převyšuje 265 000 Kč/m².
Jiný typ, jiná cena
Lokalita je stále hlavním ukazatelem, od kterého se odvíjí cena nemovitosti. Není však jediným faktorem. Cenu mění také stáří a typ nemovitosti. Novostavby obvykle nesou cenovou prémii: kupující platí za moderní technologie, nižší energetickou náročnost, jistotu technického stavu a často i za parkovací stání, výtah, terasu či reprezentativní společné prostory. Významnou část trhu novostaveb tvoří developerské projekty.
Panelové byty jsou často levnější než cihlové, záleží ale na tom, zda proběhla rekonstrukce domu či bytové jednotky. Zrekonstruovaný panelový byt v blízkosti metra pak může cenou překonat cihlový byt bez rekonstrukce ve vzdálenější lokalitě.
Kupující musí kromě konkrétní nemovitosti sledovat také adresu, patro, výtah, balkon, technický stav domu, energetickou náročnost, dispozici, orientaci oken a možnosti parkování.
Pokud zvažujete prodej bytu a nechcete měsíce čekat na kupce, může být řešením výkup bytu. Výkupní cena bývá nižší než tržní, platíte za rychlost a jistotu prodeje.
Jak se ceny nemovitostí vyvíjely od roku 2015
Tuzemský trh prošel mimořádnou proměnou. Pokud za základ vezmeme průměr roku 2015 jako hodnotu 100, souhrnný index cen nemovitostí dosáhl ve třetím čtvrtletí 2022 hodnoty 247,7. Poté přišel pokles spojený mimo jiné s vysokými úrokovými sazbami a horší dostupností hypoték. Od posledního čtvrtletí 2023 ale ceny začaly opět růst a na konci roku 2025 se index dostal až na 277,9.
Na ceny nemovitostí mají vliv především hypotéky
Na ceny bytů silně působí dostupnost hypotečních úvěrů. Když úrokové sazby klesají, více domácností dosáhne na financování a poptávka po bytech sílí. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla průměrná realizovaná sazba nových hypoték v srpnu 2026 5 %. Průměrná nová hypotéka činila 4,59 milionu korun a modelová měsíční splátka 25 888 Kč. ČNB současně uvádí za srpen průměrnou sazbu nových hypotečních úvěrů 4,86 %, počítá ji ale jinou metodikou.
Nabídka bytů je dlouhodobě nízká. V roce 2025 bylo dokončeno pouze 33 742 bytů, z toho 5 303 v Praze, což dlouhodobě neodpovídá poptávce. Pomalá reakce nabídky je jedním z důvodů, proč ani dražší hypotéky nemusí znamenat propad cen. Do cen bytů se promítají také mzdy, inflace, ceny stavebních prací a materiálů, ekonomická situace domácností i atraktivita jednotlivých lokalit, která se může v čase měnit.
Nezávislost při pronájmu, nebo jistota vlastní nemovitosti?
Touha po vlastním bydlení je ve společnosti stále silná, předsudky vůči lidem bydlícím v nájmu však pomalu ustupují. Do rozhodování mezi nájemním a vlastním bydlením vstupuje i očekávaná délka bydlení v místě nebo potřeba stěhovat se za prací.
Podle sčítání lidu v roce 2021 bydlelo 31 % jednotlivců v nájemním bydlení a dalších 31 % mělo byty v osobním vlastnictví. Úplné rodiny se závislými dětmi naopak téměř z poloviny bydlely ve vlastním domě.
Nájemní trh mezitím dále zdražil. Deloitte Rent Index uvádí za druhé čtvrtletí 2026 celorepublikový průměr 343 Kč/m² měsíčně, mezičtvrtletně o 1,2 % více. Alternativou nájmu i koupě zůstává družstevní bydlení, kdy kupující nepořizuje bytovou jednotku, ale družstevní podíl spojený s právem byt užívat.
Výhled pro trh s nemovitostmi na rok 2027
Čekat na výrazný celorepublikový propad cen nemá smysl. ČNB v letní prognóze 2026 očekává růst ekonomiky o 2,2 % v roce 2026 a o 2,7 % v roce 2027. Krátkodobé tržní úrokové sazby by měly zůstat stabilní. Růst cen bytů pokračuje a doprovází ho silná úvěrová aktivita i rostoucí zadluženost domácností a podniků. To nejsou podmínky, které by signalizovaly cenový propad. Nadále se předpokládá růst cen nemovitostí a prohlubování rozdílů mezi jednotlivými lokalitami a typy nemovitostí.
Při prodeji by měla být cena nastavena v souladu s cenovou mapou a atraktivitou lokality. Příliš nízká cena je zbytečnou ztrátou, rizikem je ale i cena příliš vysoká: nemovitost pak zůstává v nabídce dlouhé měsíce bez kupce. Čím déle je nabídka zveřejněná, tím větší prostor se vytváří pro vyjednávání o slevě.
Časté otázky
Kolik stojí m² bytu?
Podle posledních dat zveřejněných ČSÚ činila průměrná realizovaná kupní cena bytu v ČR za rok 2025 72 410 Kč/m². Meziročně se byty prodávaly o 10,6 % dráž.
Kolik stojí m² bytu v Praze?
ČSÚ uvádí za celý rok 2025 průměrnou cenu 131 520 Kč/m². Aktuálnější Deloitte Real Index za první pololetí 2026 pracuje s průměrnou skutečnou cenou prodaných pražských bytů 153 100 Kč/m².
Kolik stojí novostavba v Praze?
U pražských developerských projektů dosáhla ve druhém čtvrtletí 2026 průměrná nabídková cena 182 700 Kč/m². Nabídková cena se může lišit od skutečné realizované ceny.
Budou ceny bytů v roce 2027 klesat?
Spíše ne. Aktuální data nenasvědčují plošnému propadu trhu. Ceny v posledních obdobích rostly, roste i objem a zájem o úvěry a nabídka nového bydlení je omezená. Vývoj se však může lišit podle lokality a typu nemovitosti.
Kde jsou nejlevnější byty v ČR?
Dlouhodobě patří mezi cenově nejdostupnější regiony Ústecký a Karlovarský kraj. Je však potřeba sledovat nejen cenu za metr čtvereční, ale také konkrétní město, stav nemovitosti, pracovní příležitosti, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost v místě.