Daň z pronájmu za rok 2026: přehled pravidel i praktické příklady

Pronajímatelé nemovitostí, zpozorněte. Víte, jak správně zdanit příjmy z nájemného a které výdaje vám mohou snížit daňovou povinnost? Daň z pronájmu bytu za rok 2026 činí zpravidla 15 %, ale rozhodně nemusíte danit celou částku. Využívá se výdajový paušál, nebo skutečné výdaje.

Kolik zaplatíte na daních z pronájmu za rok 2026

Ať už pronajímáte byt, dům, garáž, parkovací stání nebo rekreační chalupu, týká se vás povinnost přiznání a placení daně z pronájmu. U běžného soukromého pronajímatele se zpravidla řídí § 9 zákona o daních z příjmů.

Neplatí, že byste automaticky odváděli 15 % z nájemného, které vám během roku přijde na účet. Od příjmů se odečítají skutečné výdaje, případně můžete využít 30% výdajový paušál. Spočítáte základ daně a ten vstupuje společně s dalšími příjmy do výpočtu daně.

Dosažené příjmy se následně daní sazbou daně z příjmů fyzických osob, která je 15 %, nebo 23 %. Vyšší sazba se uplatní na část základu daně, která překročí stanovenou hranici. Pro rok 2026 je to 1 762 812 Kč za rok.

Kdo musí platit daň z pronájmu bytu

Dlouhodobý pronájem vlastní nemovitosti spadá mezi příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Patří sem například příjem z pronájmu bytu, rodinného domu, garáže nebo jiné nemovité věci. Finanční správa mezi příjmy podle § 9 řadí také nájem movitých věcí, pokud nejde o příležitostný nájem.

Jiná situace nastává, pokud je pronajímaný majetek zařazen do obchodního majetku podnikatele. Příjem z jeho nájmu je pak příjmem ze samostatné činnosti podle § 7.

Kdo podává přiznání za manžele

Zvláštní pravidla platí pro pronájem nemovitostí ve společném jmění manželů (SJM). Jestliže nemovitost patří oběma manželům, příjem z nájmu se nedaní polovinou u každého z nich, ale zdaní jej pouze jeden z manželů. Stejné pravidlo platí i v případě, že manželé pronajímají několik různých věcí patřících do SJM.

U podílového spoluvlastnictví je situace jiná a je třeba vycházet z rozdělení příjmů a výdajů mezi jednotlivé spoluvlastníky.

Kdo nemusí podat přiznání

Podle § 38g zákona o daních z příjmů nemusí přiznání podat člověk, jehož roční příjmy podléhající dani nepřesáhly 50 000 Kč. Pokud tuto hranici poplatník přesáhne, podává daňové přiznání, pokud nejde o příjmy osvobozené nebo zdaněné srážkovou daní.

Jinak je to u zaměstnanců. Zaměstnanec, který splňuje zákonné podmínky pro roční zúčtování a vedle zaměstnání má další příjmy podle § 7 až § 10, musí podat vlastní daňové přiznání, pokud tyto další příjmy přesáhnou 20 000 Kč za rok.

Daň z pronájmu bytu: sazba zpravidla 15 %

U většiny běžných pronajímatelů se uplatní sazba 15 %. Vztahuje se na základ daně do částky 1 762 812 Kč. Připomínám, že se započítávají všechny příjmy: příjem ze zaměstnání, z podnikání, z pronájmu i ostatní příjmy. Jednotlivé dílčí základy daně se při výpočtu promítnou do celkového základu.

Základem daně z nájmu jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení.

Výdajový paušál na pronájem, nebo skutečné výdaje?

Pronajímatel může uplatnit skutečné prokazatelné výdaje, nebo zvolit 30% výdajový paušál. Skutečné výdaje jsou výhodné například v situaci, kdy byla nemovitost před pronájmem zrekonstruována nebo nově vybavena.

Pokud pronajímatel zvolí paušál, nemůže už přidat žádné další výdaje spojené s údržbou či opravami bytu ani se správou nájmu.

Do skutečných výdajů mohou patřit například náklady na opravy a údržbu, pojištění pronajímané nemovitosti, správa nájmu, vybavení sloužící k pronájmu nebo daňové odpisy. Pronajímatel, který uplatňuje skutečné výdaje, musí vést evidenci hmotného majetku a zároveň jej může odepisovat.

Platby za energie a služby

Pronajímatel často vybírá od nájemce zálohy na služby, například na vytápění, vodu, úklid nebo osvětlení společných prostor, a následně je vyúčtuje podle skutečných nákladů. Tyto zálohy se nezahrnují do zdanitelných příjmů a odpovídající platby se nezahrnují ani do daňových výdajů.

V nájemní smlouvě doporučuji jasně oddělit samotné nájemné od záloh na služby. Pomůže i dobře sestavená smlouva, inspirovat se můžete naším vzorem nájemní smlouvy.

Pozor na platby označované jako fond oprav a podobné platby. Daňový režim se řídí tím, jak byly prostředky použity. Jinak se posuzují, pokud jde o provozní výdaj, a jinak, pokud jde o investici představující technické zhodnocení. Doporučuji platby do fondu oprav nepřevádět na nájemce a nevybírat je společně se zálohami na energie.

Modelový příklad: pronajímatel investoval do vybavení bytu

V modelovém příkladu vybírá pronajímatel nájemné 15 000 Kč měsíčně. Investoval do vybavení bytu a rozhoduje se mezi skutečnými výdaji a paušálem.

Ve zjednodušeném příkladu by po skutečných investicích, které by majitel doložil, vycházela daň z pronájmu nižší při uplatnění skutečných výdajů. Stále však platí, že výdajový paušál je administrativně jednodušší.

Kdy se podává daňové přiznání z pronájmu za rok 2026

Příjem z nájmu podle § 9 se vypočítává v Příloze č. 2 k daňovému přiznání. Elektronicky se přiznání podává snadno přes portál MOJE daně, kde lze využít průvodce vyplněním. Ze systému se přiznání odesílá přímo finančnímu úřadu.

Základní lhůta pro podání daňového přiznání za rok 2026 vychází na 1. dubna 2027, při elektronickém podání na 3. května 2027. Ve stejné lhůtě je daň také splatná.

Jednou z výhod soukromého pronájmu je, že se z běžného pronájmu podle § 9 neodvádí sociální ani zdravotní pojištění.