Co je předkupní právo?
Předkupní právo k nemovitosti je právní institut, který dává určité osobě, anebo instituci přednostní právo koupit nemovitost za stejných podmínek, za jakých je nabízena jinému zájemci. Předkupní právo se obvykle sjednává v kupní smlouvě nebo v samostatné smlouvě o předkupním právu.
V případě, že se majitel nemovitosti s předkupním právem rozhodne nemovitost prodat, je povinen nejprve informovat všechny držitele předkupních práv o svém záměru prodávat a o podmínkách prodeje. Osoba nebo instituce, která má předkupní právo k nemovitostí má poté určitou dobu (nejčastěji 30 dní) na rozhodnutí, zda chce uplatnit své předkupní právo a nemovitost koupí za nabízených podmínek. V případě, že se držitel rozhodne svých předkupních práv nevyužít nebo nedá včas vědět své stanovisko, může majitel nemovitost, nebo svůj podíl na nemovitosti nabídnout jinému zájemci.
Kdo může mít předkupní právo?
Předkupní právo může mít jak fyzická, tak právnická osoba. V některých případech může předkupní právo uplatňovat také obec, pokud jde o nemovitost na jejím území. Předkupní právo je sjednáno mezi soukromými subjekty, nebo může vzniknout na základě zákona – pak se jedná o zákonné předkupní právo.
Jak se zřizuje a ruší předkupní právo?
Předkupní právo vzniká na základě smlouvy, nebo zákona. Smlouva o předkupním právu musí být písemná a podepsaná oběma stranami s úředně ověřenými podpisy. Ta je pak vložena do katastru nemovitostí. Ten pak zapíše sjednané předkupní právo na list vlastnictví.
Předkupní právo zaniká uplynutím doby, na kterou bylo sjednáno, zrušením smlouvy o předkupním právu, nebo uplynutím lhůty pro uplatnění předkupního práva bez jeho využití. Předkupní právo může zaniknout i z důvodu, že držitel předkupních práv přestane existovat (například zánikem právnické osoby nebo úmrtím fyzické osoby).
Co je důležité si ohlídat při sjednávání předkupního práva?
Smlouva: Ujistěte se, že smlouva o předkupním právu je písemná, jasně specifikuje nemovitost a podmínky pro uplatnění práva, a že je podepsána oběma stranami.
Doba platnosti: Zkontrolujte si, jak dlouho má předkupní právo platit. Je možné sjednat do smlouvy předkupní právo na dobu určitou nebo neurčitou. V případě doby určité pak zaniká právo uplynutím sjednané doby.
Zrušení: Promyslete si podmínky zrušení, v případě že spoluvlastníci nemohli svá práva uplatňovat, nebo nechtěli. Zvažte zrušení po určité době platnosti
Zvažte možnosti zrušení předkupního práva, pokud by některá ze stran měla zájem o jeho zrušení před uplynutím doby platnosti.
Uplatnění předkupního práva: Ujasněte si, jak bude probíhat uplatnění předkupního práva. Je důležité mít jasně stanovenou lhůtu, během které musí držitel předkupního práva oznámit, zda právo uplatní nebo ne.
Náklady: Předkupní právo může mít finanční dopady, například náklady na vypracování smlouvy, správní poplatky nebo daně. Je dobré si tyto aspekty předem promyslet.
Právní poradenství: Předkupní právo je právní institut, který může mít zásadní dopady na prodej nemovitosti. Je vhodné se obrátit na právníka, který se specializuje na oblast nemovitostí, aby vám pomohl s přípravou smlouvy a dalšími aspekty předkupního práva.
Výhody a nevýhody předkupního práva
Předkupní právo může mít pro obě strany různé výhody a nevýhody:
Výhody
Ochrana zájmu držitele: Předkupní právo chrání zájem držitele o nemovitost a zajišťuje mu možnost reagovat na nabídky od jiných zájemců.
Kontrola nad prodejem: Majitel nemovitosti může mít zájem zajistit, aby nemovitost byla prodána někomu, koho zná a komu důvěřuje, nebo kdo sdílí jeho záměry a plány s nemovitostí.
Vzájemné vztahy: Sjednání předkupního práva může posílit vzájemné vztahy mezi oběma stranami a zajistit lepší spolupráci v budoucnu.
Nevýhody
Omezení prodeje: Předkupní právo může omezit možnosti prodeje nemovitosti, protože majitel musí nejprve nabídnout nemovitost ke koupi držiteli předkupního práva.
Časová náročnost: Proces uplatnění předkupního práva může být časově náročný, což může způsobit prodlevy při prodeji nemovitosti, a to i v případě, že se našel kupec.
Potenciálně nižší prodejní cena: V některých případech může předkupní právo vést k nižší prodejní ceně, protože držitel předkupního práva může mít menší motivaci přihodit se k vyšší nabídce od jiného zájemce.
Jak je předkupní právo upraveno v českém právu?
V českém právu je předkupní právo upraveno v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Občanský zákoník obsahuje ustanovení týkající se vzniku, uplatnění a zániku předkupního práva, stejně jako specifická pravidla pro předkupní právo obce na pozemky na jejím území.
Po novele občanského zákoníku v roce 2020: “spoluvlastnictví, které bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.” Nově upravený § 1124 NOZ.
Je důležité se seznámit s právními ustanoveními a postupy týkajícími se předkupního práva, aby bylo možné řádně a účinně chránit své zájmy. Právní poradenství od odborníka na nemovitosti a české právo je v tomto ohledu klíčové.
Zde je shrnutí klíčových bodů:
Předkupní právo dává držiteli možnost koupit nemovitost za stejných podmínek, za jakých je nabízena ke koupi jinému zájemci.
Existuje jak smluvní předkupní právo, tak zákonné předkupní právo, v závisloti na tom, jak vzájemné předkupní právo vzniká (ze smlouvy, nebo ze zákona).
Předkupní právo může být sjednáno v kupní smlouvě nebo v samostatné smlouvě o předkupním právu a může se vztahovat na fyzické i právnické osoby.
Je důležité mít jasně stanovené podmínky pro uplatnění předkupního práva, jako jsou lhůty, postupy a náklady.
Předkupní právo může mít jak výhody, tak nevýhody pro obě strany, včetně ochrany zájmu držitele, kontroly nad prodejem nemovitosti a omezení prodeje.
V českém právu je předkupní právo upraveno v občanském zákoníku, a je důležité se seznámit s právními ustanoveními a postupy týkajícími se předkupního práva.
Příklady situací, kdy může být předkupní právo výhodné
Předkupní právo může být výhodné v několika situacích, například:
Spoluvlastníci nemovitosti: Pokud jsou spoluvlastníky nemovitosti několik osob, mohou si sjednat vzájemné předkupní právo mezi sebou, aby měli možnost udržet nemovitost v rámci skupiny i v případě, že by jeden z nich chtěl svůj podíl prodat.
Nájemci: Nájemce může mít zájem na sjednání předkupního práva, aby měl možnost koupit nemovitost, kterou dlouhodobě užívá, pokud by se majitel rozhodl ji prodat.
Sousedé: Sousedé mohou mít zájem sjednat si předkupní právo na sousední pozemek nebo nemovitost, aby měli možnost ovlivnit, kdo se stane jejich novým sousedem, nebo aby měli možnost rozšířit svou nemovitost.
Obce a veřejné instituce: Obce nebo veřejné instituce mohou mít zájem na předkupním právu, pokud plánují rozvoj infrastruktury nebo další veřejně prospěšné projekty na území, kde se nemovitost nachází.
Další aspekty předkupního práva
Při zvažování předkupního práva na nemovitost je důležité mít na paměti několik dalších aspektů, které mohou ovlivnit vaše rozhodování a zkušenosti s touto právní úpravou:
Předkupní právo a zástavní právo: Pokud je na nemovitosti zřízeno zástavní právo, je třeba vzít v úvahu vztah mezi předkupním právem a zástavním právem. V některých případech může být nutné splatit zástavní dluh nebo zajistit souhlas věřitele před uplatněním předkupního práva.
Předkupní právo a společenství vlastníků jednotek: Pokud se jedná o nemovitost ve společenství vlastníků jednotek, mohou být uplatněny specifické požadavky nebo omezení týkající se předkupního práva. Ode dne vzniku spoluvlastnictví toziž spoluvlastníkům vznikají další práva i povinnosti. Je důležité se proto seznámit s pravidly společenství a zohlednit je při rozhodování o předkupním právu.
Převod předkupního práva: Předkupní právo může být za určitých podmínek převedeno na jinou osobu, což zvyšuje flexibilitu držitele předkupního práva. Je však důležité mít na paměti, že převod může vyžadovat souhlas majitele nemovitosti nebo jiných zúčastněných stran.
Zánik a vzdání se předkupního práva: Předkupní právo může zaniknout za určitých okolností, například uplynutím doby, pro kterou bylo sjednáno, nebo dobrovolným zrušením smlouvy o předkupním právu. Je důležité být obeznámen s možnostmi zániku předkupního práva nebo s jinou právní zkušeností tak, abyste v případě potřeby mohli plánovat případné změny situace.
Slovo závěrem
Předkupní právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby může na první pohled jednoduchý proces převodu vlastnictví nemovitosti značně ztížit. Je proto důležité nastudovat si podrobnosti občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) a v případě potřeby požádat o pomoc právního experta.
